當您申請房屋貸款時，多數人以為銀行主要看的是您的收入。收入固然重要，但在背後其實還有另一個數字，默默扮演著相當關鍵的角色：家庭支出衡量基準（Household Expenditure Measure，簡稱 HEM）。
HEM 是許多澳洲放款機構用來估算一個家庭合理生活成本的基準。銀行會藉此判斷，您是否有能力負擔房貸還款——不只是現在，還包括未來利率上升時的情況。
什麼是 HEM？
HEM 以澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）的數據為基礎，並由墨爾本研究院（Melbourne Institute）維護。它涵蓋超過 600 項日常支出項目，並依據家庭收入水準、家庭成員人數，以及是否有子女等條件進行分類。
重要的是，HEM 並不是以豪華生活為基準。它的設計目的是反映「適度但足夠」的生活開支——不是勉強維持最低生活所需，但也絕不是寬裕奢華的生活方式。
HEM 包含哪些內容？
HEM 涵蓋必要支出，以及一定程度的非必要但基本的支出。大致來說，包括：
絕對基本的生活開支，例如： 雜貨與基本食品 水電瓦斯等公共事業費用 交通支出（燃油、公共交通） 電話與網路 子女服裝
較有限度的基本非必要支出，例如： 外帶食物與偶爾外食 酒類 成人服裝 基本娛樂
HEM 的計算方式相對保守。必要支出採用的是中位數支出水準，而非必要支出則只採用支出最低的 25% 家庭作為基準。換句話說，放款機構會假設您在非必要開支上相對節制。
HEM 不包含哪些內容？
這也是許多借款人最感意外的地方。
HEM 不包括： 您的租金或房貸還款 私立學校學費 海外旅遊 園藝或清潔服務 奢侈性消費或高級訂閱服務
這些都被視為「非基本」支出，因此不納入 HEM 的計算範圍。
不過——這點很重要——某項支出即使不在 HEM 之內，也不代表銀行會忽略它。如果您有私校學費、托育費、高額保險保費，或持續性的醫療支出，放款機構在評估您的還款能力時，通常仍會把這些費用加在 HEM 之上一起考量。
為什麼銀行使用 HEM，而不是只相信您填報的數字？
當您申請貸款時，仍然需要申報您的生活支出。但如果您申報的金額低於 HEM 基準，放款機構通常會改採 HEM 作為評估標準。這是為了避免申請人（往往並非刻意）低估自己的實際生活成本。
如果您的實際支出高於 HEM，銀行通常會採用較高的那個數字。
給一般家庭的重點提醒
HEM 的存在不是為了刁難您，而是為了確保您的房貸在現實中確實負擔得起。對一般家庭借款人而言，關鍵在於務實。申請前短暫減少外食或外帶，通常不會對結果造成太大影響；但若能理解放款機構如何看待您的家庭預算，就能幫助您更好地規劃，並避免落空。
一位優秀的貸款經紀人，能協助您更妥善地呈現申請資料，讓放款機構充分理解您的真實情況——包括 HEM 在內。